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都内のワンルームは高いか

 

みなさんこんにちは。

 

東京都内の不動産は、ここ数年でずいぶん値上がりした
ように思います。

 

例えば日本橋や秋葉原など、いわば都内の準一等地に
ある中古のワンルームマンションの相場を見ますと、
たしか僕がこの事務所を開業したころ1500万円前後でした。

 

いまから振り返るとずいぶんと安かったものです、
いまでは2000万円ほどしますので。

 

そのせいかここ数年お客さんから、
「都内のワンルームマンションはバブルじゃないですか?」
などとよく聞かれます。

 

不動産相場がバブルか否か・・・この点について考える場合、
いくつかの視点があります。

 

全部お話ししますとメルマガ3回分ほどになりそうなので、
今回は「収益率と初期投資の回収期間」に絞ってお話しを
進めたいと思います。

 

都内の中古(注)ワンルームマンションの手取り収益率は、
概ね4-4.3%程度だと思いますが、まずこの値は小さいのでしょうか、
それとも大きいのでしょうか。

 

注)築15年ほどの築浅物件のイメージです

 

小さすぎれば物件が高すぎるということで、逆に大きすぎれば
物件が安すぎるということです。

 

例えばこの収益率をアジアの諸都市と比べるとどうでしょう。

 

香港やシンガポールあたりは2%前後まで下がってきていますし、
上海や北京も大差ないでしょう、つまりアジアの競合都市と比べ、
都内の案件の収益率は際立って高いといってよいでしょう。

 

まずこの観点から、都内の不動産にバブル的な要素はないと
いっていいと僕は思います。

 

あるいは日本の標準的な金利である「10年物日本国債」の
金利と比べるという手法も有効です。

 

現在の日本国債10年物の金利水準は概ねゼロ近辺ですから、
都内ワンルームはこれに比べて4%ほど高い収益を得ることが
できるわけです。

 

国債に対して上乗せされる収益は「リスクプレミアム」と呼ばれ、
これは投資家が背負い込むリスクに対する見返りです。

 

現在、都内不動産のリスクプレミアムは4%もあり、
これは歴史的に見て高い水準にあるといえるでしょう。

 

言い換えれば都内不動産は、日本国債に比べ極めて割安な
状態にあるということです。

 

不動産相場がバブルか否かを計る指標として、
『投下した資金の回収に要する期間』もあげることができます。

 

たとえば1000万円で物件を買って、毎年50万円の家賃を
えることができたとすれば『回収年数』は20年です。

 

注)1000万円÷50万円=20年

 

では例えば以下のようなワンルームがあったとすれば、
回収年数は何年になるでしょう。

 

・購入額:2000万円(諸費用込み/現金購入)
・家賃:月8万円、年96万円(手取り)
・駅徒歩7分、築15年物件、総戸数50戸、12階建て

 

この場合、投下した資金2000万円を回収するのに
21年ほどかかる計算になります。

 

注)2000万円÷96万円≒20.83年

 

ただし不動産は建物部分と土地部分に分解でき、
土地部分は劣化いたしません。

 

注)地価が変動しなければですが

 

仮に上記の回収計算から土地代金は除外して考えると、
どうでしょう。

 

都心の築浅物件は一般的に、土地部分が40%ほど占めますので、
この物件の建物部分の価値は、1200万円ほどとみてよいでしょう。

 

価値が償却しない土地部分を除くと、初期投資の回収年数はさらに
短くなり、わずか13年で初期投資額を回収できることになります。

 

注)1200万円÷96万円=12.5年

 

一方でワンルームマンションの稼働年数は一般的に60年ほど
と言われます、少し短めに見積もって50年と考えるとどうでしょう。

 

上記物件は築15年ですから、購入後35年ほどは稼働すると考えられます。

 

仮に上記のように購入後13年で初期投資額を回収できれば、
回収が終わった後の22年は、まるまる投資家の儲けになると考えて
よいでしょう。

 

注)35年-13年=22年

 

では例えば香港やシンガポールのように、収益率が2%に
下がればどうでしょう。

 

2000万円の物件価格に対して2%の収益ですから、
年間の手取り収入は40万円です。

 

東京の事例と同じく購入額2000万円、建物部分を
1200万円として回収年数を計算しますと以下のようになります。

 

1200万円÷40万円=30年

 

このように初期投資の回収まで30年もかかることになります、
この物件の稼働年数は35年残っていますが、
そのうち30年は初期投資部分の回収期間であり、回収が終わって
5年も経てば物件の稼働期間も終了です。

 

つまり物件の償却という点を考えると、投資家の儲けはほとんど
ないと考えてよいでしょう。

 

このような観点から、やはり収益率2%の香港や
シンガポールはすでにバブル的な兆候をしめしていると
考えてよいでしょう。

 

逆に申し上げれば収益率4%の都内は、
まだ正常な投資行動の対象だと考えております。

 

 

では今回はこのへんで。

(2016年12月6日)

 

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