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独立FP法人 銀座なみきFP事務所

銀座なみきFP事務所

このBlogの著者田中のメルマガ『一緒に歩もう!小富豪への道』
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都内のワンルームは高いか

 

みなさんこんにちは。

 

東京都内の不動産は、ここ数年でずいぶん値上がりした
ように思います。

 

例えば日本橋や秋葉原など、いわば都内の準一等地に
ある中古のワンルームマンションの相場を見ますと、
たしか僕がこの事務所を開業したころ1500万円前後でした。

 

いまから振り返るとずいぶんと安かったものです、
いまでは2000万円ほどしますので。

 

そのせいかここ数年お客さんから、
「都内のワンルームマンションはバブルじゃないですか?」
などとよく聞かれます。

 

不動産相場がバブルか否か・・・この点について考える場合、
いくつかの視点があります。

 

全部お話ししますとメルマガ3回分ほどになりそうなので、
今回は「収益率と初期投資の回収期間」に絞ってお話しを
進めたいと思います。

 

都内の中古(注)ワンルームマンションの手取り収益率は、
概ね4-4.3%程度だと思いますが、まずこの値は小さいのでしょうか、
それとも大きいのでしょうか。

 

注)築15年ほどの築浅物件のイメージです

 

小さすぎれば物件が高すぎるということで、逆に大きすぎれば
物件が安すぎるということです。

 

例えばこの収益率をアジアの諸都市と比べるとどうでしょう。

 

香港やシンガポールあたりは2%前後まで下がってきていますし、
上海や北京も大差ないでしょう、つまりアジアの競合都市と比べ、
都内の案件の収益率は際立って高いといってよいでしょう。

 

まずこの観点から、都内の不動産にバブル的な要素はないと
いっていいと僕は思います。

 

あるいは日本の標準的な金利である「10年物日本国債」の
金利と比べるという手法も有効です。

 

現在の日本国債10年物の金利水準は概ねゼロ近辺ですから、
都内ワンルームはこれに比べて4%ほど高い収益を得ることが
できるわけです。

 

国債に対して上乗せされる収益は「リスクプレミアム」と呼ばれ、
これは投資家が背負い込むリスクに対する見返りです。

 

現在、都内不動産のリスクプレミアムは4%もあり、
これは歴史的に見て高い水準にあるといえるでしょう。

 

言い換えれば都内不動産は、日本国債に比べ極めて割安な
状態にあるということです。

 

不動産相場がバブルか否かを計る指標として、
『投下した資金の回収に要する期間』もあげることができます。

 

たとえば1000万円で物件を買って、毎年50万円の家賃を
えることができたとすれば『回収年数』は20年です。

 

注)1000万円÷50万円=20年

 

では例えば以下のようなワンルームがあったとすれば、
回収年数は何年になるでしょう。

 

・購入額:2000万円(諸費用込み/現金購入)
・家賃:月8万円、年96万円(手取り)
・駅徒歩7分、築15年物件、総戸数50戸、12階建て

 

この場合、投下した資金2000万円を回収するのに
21年ほどかかる計算になります。

 

注)2000万円÷96万円≒20.83年

 

ただし不動産は建物部分と土地部分に分解でき、
土地部分は劣化いたしません。

 

注)地価が変動しなければですが

 

仮に上記の回収計算から土地代金は除外して考えると、
どうでしょう。

 

都心の築浅物件は一般的に、土地部分が40%ほど占めますので、
この物件の建物部分の価値は、1200万円ほどとみてよいでしょう。

 

価値が償却しない土地部分を除くと、初期投資の回収年数はさらに
短くなり、わずか13年で初期投資額を回収できることになります。

 

注)1200万円÷96万円=12.5年

 

一方でワンルームマンションの稼働年数は一般的に60年ほど
と言われます、少し短めに見積もって50年と考えるとどうでしょう。

 

上記物件は築15年ですから、購入後35年ほどは稼働すると考えられます。

 

仮に上記のように購入後13年で初期投資額を回収できれば、
回収が終わった後の22年は、まるまる投資家の儲けになると考えて
よいでしょう。

 

注)35年-13年=22年

 

では例えば香港やシンガポールのように、収益率が2%に
下がればどうでしょう。

 

2000万円の物件価格に対して2%の収益ですから、
年間の手取り収入は40万円です。

 

東京の事例と同じく購入額2000万円、建物部分を
1200万円として回収年数を計算しますと以下のようになります。

 

1200万円÷40万円=30年

 

このように初期投資の回収まで30年もかかることになります、
この物件の稼働年数は35年残っていますが、
そのうち30年は初期投資部分の回収期間であり、回収が終わって
5年も経てば物件の稼働期間も終了です。

 

つまり物件の償却という点を考えると、投資家の儲けはほとんど
ないと考えてよいでしょう。

 

このような観点から、やはり収益率2%の香港や
シンガポールはすでにバブル的な兆候をしめしていると
考えてよいでしょう。

 

逆に申し上げれば収益率4%の都内は、
まだ正常な投資行動の対象だと考えております。

 

 

では今回はこのへんで。

(2016年12月6日)

 

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東京の未来と不動産投資


みなさんこんにちは。

 

お客さんとお話ししていると、よくこのような
質問を頂きます。

 

『日本はこれから少子高齢化が進みますが、東京都内の不動産も
いずれは借り手がいなくなって、価値が下がるのではないで
しょうか』

 

一理あると思います。

 

たとえば東京都の世帯数を見ますと、今後しばらくは
増えてゆきますが、平成42年あたりから減少に転じると
されています。

 

ですから東京都内のワンルームマンションですら、
周辺部から徐々に空室が出始める可能性はあると思います。

 

では私たちは不動産投資を避けるべきなのでしょうか。

私はそうは思いません。

 

もし都内の不動産がアチコチで空室が出始め、
相場が下落するようなことがあれば、その時点で日本の経済は、
いったいどのようなことになっているのでしょうか。

 

例えば日本の国債です、国債は国が発行する借金の証文で、
国の信用力に裏打ちされています。もし都心ですらのアチコチで、
虫食いのように空室がでるようなことになればどうでしょう。

 

おそらくその時点では日本の経済は、かなりヤバイことに
なっているはずです。当然ながら国債や円通貨への信頼性も、
相当低下しているとみておくべきではないでしょうか。

 

日本国債の買い手はつかず、生命保険や年金など、国債を
大量に保有する主体は、大きな損失を抱えているでしょう。

 

信頼性を失った円が売られると同時に、ハイパーインフレ
状態になっていても不思議はありません。

 

税収も大幅に減り財政はさらに悪化しているはずです、
公共投資や公共サービスが抑制された結果、東京ですら
スラム化が始まっているかもしれません。

 

上記のような可能性は否定しきれませんが、
それ以前の問題として、私たちはそのような未来を
子供たちの世代に渡してよいのでしょうか。

 

僕は決してそのようなことがあっては
ならないと思います。

 

交通インフラや通信インフラの整備をさらに進め、
容積率や用途規制の緩和など規制改革を進め、
税の優遇や手続の簡素化など海外企業の誘致に努め、

 

東京をもっと魅力ある都市にしなくてはなりません、そして
近隣アジアの諸都市、例えば上海や香港、シンガポールなどとの
都市間競争に勝てる街であり続けなければなりません。

 

言い換えれば東京はもっと進化しなくてはなりませんし、
現にそのような方向に向かって進みつつあると僕は思います。

 

逆にいえばもし東京中心部の不動産に空室が目立つようになり、
相場が下がり続けるようなことがあれば、おそらく国内の
他のどんな資産を持っていても、日本と心中ということに
なるでしょう。

 


では今回はこのへんで。

(2016年7月6日)

 

 

このブログの著者が4/15に本を出版いたしました、
アンテークコインやカラーストーン、不動産など実物資産への
投資を丁寧に解説いたしました。

□『アンティーク・コイン&実物資産で手堅く運用する』
(田中徹郎 著:クロスメディア・マーケティング社)

以下はアマゾンのサイトです。

http://www.amazon.co.jp/dp/484437476

 

 

| ginzafp | 不動産 | 12:28 | comments(0) | - |
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過剰な借り入れにご用心

みなさんこんにちは。

僕の事務所には、いろんな問題や悩みを抱えた方が
お見えになります。

本来ファイナンシャルプランナーなどという職種は、
一般の方の生活とは縁遠く、例えば近所のショッピングセンターで、
保険の相談をするのとわけが違います。

きっと僕の事務所にお越しになる方は、
何度もお悩みになったうえでお越しいただいている
のではないかと思います。

ですから皆さんからお受けするご相談は、どれをとっても
重みのある内容ばかりです。

そんななかでも、「どうしてあげたらいいのかな・・」といつも
悩むのは、一棟物のマンションをほんのわずかな頭金や
フルローンでお買いになった方からのご相談です。

なかには数件もお持ちの方もいて、悲壮な面持ちで
お越しになる方もいらっしゃいます。

以下は典型的なケースです。

・物件価格2億円
・都内の新築の木造アパート
・都心から遠く、最寄駅からも徒歩10分ほど
・戸数20戸
・フルローン、変動金利3.5%
・手取りベースの収益率5.5%

空室や修繕など想定しても、キャッシュフローはプラスなので、
一応経営としてはやってゆけそうなのですが、長い目で見れば
いろいろ心配事も出てきます。

一番気になるのは金利の上昇です、今の様な低金利下ですら
3.5%の変動金利なのですから、例えば長期金利が2%まで上がったら、
いったいどうなるのでしょう。

この場合この変動金利も間違いなく2%ほど上がり、この
事例では5.5%ほどの利払いが必要になるはずです。

仮に空室や修繕費が想定内に収まったとしても、
キャシュフローはマイナスになるでしょう。

東京の都心部では長期的に賃貸ニーズは高いと思いますが、
この物件のような立地だとそうはゆきません、想定している
以上に空室が増え、収益率が下がる可能性が高いと思います。

修繕の点でも木造物件は不利です、築20年もすればアチコチ
傷んできますし、空室を埋めるため頻繁にリフォームが
必要になるでしょう。

その結果キャッシュフローのマイナス幅は年々拡大し、
物件の売却に追い込まれかねません、売却資金でローンの返済が
できればいいのですが・・・

そもそもまともな銀行が、木造アパートにフルローンを
付けないのには理由があります。

将来キャッシュフローが悪化し返済不能に陥る可能性が高いからで、
それを避けるため彼らは少なくとも2〜3割の自己資金を要求します。

逆にいえばその程度の自己資金を用意し、銀行から低利の
融資を受けない限り、一棟物アパートや一棟物マンションの
経営は破たんする可能性が高いといえるでしょう。

一方で不動産屋は売ってナンボです。

5000万円の自己資金がある人には2億円の物件を
売ろうとしますし、2億円あるひとには10億円の物件を
売ろうとします。

「低金利の今がチャンスです」をセールストークにし、
自己資金ゼロの人にすら、無理な不動産経営を勧めるケース
も珍しくありません。

売ることによって彼らの商売は完結しますので、
そのあと買い手がどのような目にあおうが関係ありません。


そもそもご自分にとって、それほどのレバレッジが本当に
必要なのかどうか、よくお考えになったうえで不動産投資を
行っていただきたいと思います。

ご自分のライフプランを想定し、
それに基づいて必要なお金を計算すればわかることですから・・・


では今回はこのへんで。
(2016年3月2日)

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海外不動産の注意点

みなさんこんにちは。

私は日本の不動産、特に東京都内の不動産は、
近隣の諸国もしくは近隣国の諸都市に比べ、
割安感が漂っていると思います。

ですから現物資産として不動産をお買いになるなら、
まずは足元の東京都内の物件をお選ぶになることを
お勧めしたいと思います。

ただ既に数戸都内に保有しておいでなら、
海外不動産の購入も、一考に値するとのでは
ないでしょうか。

例えば弊社は2012年から翌年にかけ、米国、
なかでもラスベガスの不動産の購入を
随分と推奨させていただきました。

なにしろリーマン・ショック以降、米国の不動産相場は
急落し(注)、当時は底値圏を形成しておりました。

注)実際にはリーマン・ショック前の2006年がピークで、
それ以降相場は既に下げ基調に入っていました、
不動産相場は、当時何らかのショックを予見して
いたのでしょうか・・・

思い返せばラスベガスのタウンハウス(注)が、一戸70,000ドル
とか80,000ドルといった安値で買えたものです・・・

注)日本でいうところの小規模な建売戸建てのようなイメージです、
広さは35〜45坪ほど2ベッドルーム、2バスルーム程度が標準です。

あのころの為替レートは、1ドル=80円程度だったので、
例えば築5年、35坪のタウンハウスが日本円で600万円前後で
買えるという異常な安値でした。

当時購入された方は、ホントにいいお買い物では
なかったかと思います。

ただし海外の現物不動産の購入には、いくつか注意すべき
点があります。

まず現地での建物管理や賃貸管理の問題です。

日本国内で不動産をお持ちの方ならお分かりでしょうが、
例えば建物自体の維持管理は、相応の手間と経費がかかります。

また賃借人付や賃貸料の徴収、あるいは滞納の取り立て
など・・、これをひっくるめて賃貸管理と言いますが、
この手間もまた一筋縄ではゆきません。

二つ目の問題は、国内および海外での申告・納税手続きです。

現地で納税を行うと、日本国内での納税は
不要だとお考えの方もいらっしゃるようですが、それは
間違いです、たとえ現地で納税を済ませていても、
国内での納税は必要です。

我が国には国外税額控除の制度があり、国内と海外での
二重課税は(ある程度)免れますが、話しが複雑になる
のでここでは割愛させていただきます。海外で納税を
済ませても、国内での申告が別途必要になるという
ことは押さえておいてください。

三つ目は相続時の手続きに関する問題です。

海外不動産の所有者が死亡した場合、その相続の
手続き(いわゆるプロベート)はとても面倒です。

現地で専門家に依頼し、裁判所に相続の申し立てを
行う必要があり、費用面だけでなく、時間的にも
多大な消耗を強いられます。

海外不動産は、例えば減価償却に関する規定の
違いや、さきほどのラスベガスのように、相場そのもの
の上昇の可能性から、国内不動産では得られない
収益のチャンスはあります。

ただし一方で上記のような
特有の手間やリスクもあるわけです。

これらはどれをとっても難しい問題を含んでおり、
事前に十分な知識と準備をもって、海外不動産というものを
考える必要があるといえるでしょう。



では今回はこのへんで。
(2014年10月21日)


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REITと現物不動産


みなさんこんにちは。

「REITがいいですか?それとも現物の不動産がいいですか?」
ときどきお客さんから、このような質問を頂きます。

REITと現物不動産・・・

似ているところもあり、
またまったく違うところもあります。

最終的な投資先が不動産だという点では同じなのですが、
REITの相場は激しく動き、現物不動産の値動きは、
REITほど激しくありません。

今回はこの点に焦点をあてて考えてみたいと思います。

なぜREITの値動きは激しいのでしょうか、
最終的な投資先が同じであるにもかかわらず、
なぜ現物不動産の値動きは大人しいのか・・・

考えられる理由のひとつは、REITはそもそもレバレッジが
効いているという点です。

これはどういうことかといいますと、REITは自分自身が
もっているお金に加え、他人から調達したお金をあわせて
不動産を購入しています。

J-REIT(日本のREIT)の場合、この外部から調達してきた
お金の割合は平均で総資産の50%ほどになり、従って組み入れた
不動産の値動きがそれだけ増幅されるわけです。

値動き要因の二つ目は、REITに流れ込むお金の質の
問題です。REITが売買される市場は証券取引所であり、
例えばお隣でパナソニックやトヨタといった株式が
売買されているわけです。しかも激しく。

もちろん一定期間腰を据えたお金も入って来ますが、
なかには数日間、場合によっては数分間といった、
落ち着きのないお金も出入りしています。

当然のことながらこのことは、REITの値動き激しく
する要因といってよいでしょう。

値動き要因の三つ目は、REITの価格を決めるお金の流れが、
二層構造になっているという点です。

このお話しは、二階建てのおうちに例えるとわかりやすい
かもしれません。

まず一階部分は原資産である不動産に出入りするお金の
流れであり、この流れによって不動産の価格そのものが
ゆっくりと変動してゆきます。

現物の不動産は保有期間が長く、日々相場が変動して
いるわけではありませんが、それでも例えば2年ほど経てば、
大きく変動することもあります。

これに対し建物の二階部分は、最終商品であるREIT
のみを目がけて出入りするお金の流れです。

こちらは前記のように比較的短期で出入りします。

このように二階建て構造をもったREITという金融商品の、
各階層ごと異なった性質を持ったマネーが出入りすことにより、
REITの価格はそれらが合算される形で、より大きく振動する
ことになるわけです。例えるならば地震の長期振動と短期振動が、
重なった場合のビルの揺れに似ているかもしれません。


以上のような理由によりREITは構造的に、
原資産である不動産の値動きをさらに増幅しつつ、
相場が形成されることになるといってよいでしょう。

現物の不動産を所有するか、REIT経由で不動産を所有するか、
その選択の基準として上記のような点を考慮頂けると
よいのではないでしょうか。

 

では、今回はこのへんで。
(2013年5月8日)



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REITにするか、現物不動産にするか


みなさんこんにちは。

ここのところ、いろんな意味で不動産が注目されつつ
ありますね、また地価やマンションの相場上昇を示す
データも目立ち始めました。

既にいくつかのルートで、目ざといお金が
日本の不動産市場に流れ込み始めているようです。

ここでまずそのルートを整理しておきたいと思います。

一つ目のルートは、金融緩和の強化を先どった
お金の流入です。

日銀が今後金融緩和を強化するなら、そのマネーは
いずれ不動産にも流れ込むと考える投資家は多いはず。

金融緩和の強化はまだ実施されていませんが、新総裁への
期待感から、市場は先取りして動いているのでしょう。

二つ目のルートは、市場に芽生え始めたインフレ期待
によるマネーの流入です。

2%のインフレ目標の導入によって、いずれ土地や建物の価格
が上昇する。上がる前に買っておこう考える人も
いるはずです。

三つ目のルートは、実需を期待したお金の流入です。

円高の修正によって、我が国の産業もようやく競争力が
回復する、従って国内経済も活性化し、オフィス需要や
居住用不動産に対するニーズも高まるだろう・・・
このような期待感が少しずつ相場を動かしていると
思います。

四つ目のルートは、アジアを中心とした外国勢による、
現物不動産投資マネーの流入です。

昨年末以降進んだ円高修正により、外国人から見た
日本の不動産相場は既に20%ほど安くなっています。

特に香港や上海、シンガポールなどアジア主要都市と
比べた東京の不動産相場には割安感があり、
最近はアジアから都心のマンションに向かって、
マネーが流れ込んでいるようです。

このようにいくつかのルートから流れ込むお金に
よって、不動産株、現物の不動産、REITなど、
さまざまな不動産関連資産が上昇し始めました。

なかでも上昇顕著なのが、不動産関連株とREITでは
ないでしょうか。

REITに関して申し上げますと、既に分配金利回りの
平均は3.5%程度に下がっていますし、またNAV倍率(注)
からみた割高感も漂いはじめました。

注)NAV倍率:REITの時価総額をREITが保有している不動産の
  評価額で割った値。例えばNAV倍率が1.3なら、本来1の
  価値がある不動産に1.3の値段をつけて投資家たちが市場で
  売買していることになります。現在のNAV倍率は既に1.3
  を超えており、このあたりに達すると警戒感が高まる傾向
  にあります。

REITは現物不動産と違って流動性が高く、
確かにその点は長所なのですが、裏を返せば短期の
お金が入りやすく、また出やすい・・・つまり不動産相場
の上昇や下落に過剰反応を示す傾向があるわけです。

いまの時点で申し上げるなら、REITの相場はまだ上昇する可能性
が高いと私は思いますが、今後皆さんが勝負に勝って儲かれば
もうかるほど、反転下落によって被害を受ける可能性もまた高まる・・・
常にそのような宿命を負った投資ではないかと思います。

いまの時点でREITを買うべきか、売るべきかと
問われますと、私は

「お一人お一人がお持ちのお金の性格とライフプラン次第」

このようにお答えするしかありません。

が、それではあまりに漠然としていて面白くないと
言われるならば、

「分配金利回りからREITを買う時期は終わった、従って
これからのREIT購入は明確なキャピタルゲイン狙い、
短期から中期程度の出口を意識して投資してください」

という答え方もアリだと思います。


では、今回はこのへんで。
(2013年3月12日)



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収益不動産を法人で持つ意味


みなさんこんにちは。

私が相談者のためにお作りするポートフォリオのなかで、
不動産は以下の点で重要な意味持っています。

まず第一に質的な意味での資産分散効果です。

不動産はETFやヘッジファンドなど、いわばペーパーマネーと
対極にある現物の資産であり、質的な分散効果を得ることが
できます。

また同じ現物資産であっても、貴金属からは得られない、
賃貸料収入というインカムゲインを得ることもできます。

あるいは現金や株をいくら持っていても相続上の利得を
えることはできませんが、現物の不動産、特に賃貸用の
不動産には相続上の大きな優遇があるといってよいでしょう。

このように不動産にはポートフォリオ上の質的分散効果に
とどまらず、相続プランやライフプランという観点からも、
独特な使い勝手のよさがあるわけです。

一方でいつくかの問題点もあります。

その最大のものは、保有中に発生する税の負担です。

ご存知のように個人が支払う所得税には累進性があり、
税引き後の手取りは収入は、不動産オーナーの本業収入が多くなれば
なるほど逆に少なくなってしまいます。

富裕層に属する方にとってこれは頭の痛い問題では
ないでしょうか。

この問題に対する一つの有効な対処法は、
法人の設立にあるといってよいでしょう。

法人には広範な経費が認められておりますので、
設立した法人に対し、個人が所有する収益不動産を譲渡しますと、
さまざまな節税効果を得ることができます。

まず業務で必要とされるさまざまな物品の購入や、それらの
維持に関する諸費用・・・たとえば自動車やパソコン、書籍など
の購入代金や維持費の経費算入が認められます。

あるいは家族に支払うべき人件費があれば、経費に計上する
ことも可能ですし、ご自宅を会社に譲渡し、社宅にするという
方法もあります。

さらに生命保険の活用も検討対象になるでしょう。

例えば社長を被保険者、会社を保険金の受取人とした逓増型定期保険
に加入するという方法が有効ではないでしょうか。

まず契約期間中は保険料の(一般的には)半額を経費で落とせます。

ただし一方で残りの半分は資産計上となり、解約時点で受け取る
保険返戻金と、貸借対照表に計上された保険資産との差額は
解約時点で収益となり、逆に法人の課税対象になってしまいます。

したがって何も対策をとらなければ、当該期に多額の税が課され
ますので、保険を使う意味はありません。

逆に言えば同じ期に大きな費用を発生させることができれば、
その期の納税額を圧縮することができ、保険を使った意味が
でてくるわけです。

この場合一般的には社長の退職金を使うことになります。

保険の解約と社長の勇退(退職)を同期させ、
言い換えれば退職金という経費を保険の解約益にぶつけることに
より、当該決算期の納税額を圧縮することができるわけです。

一方で社長が受け取る退職金は、ほかの所得とは分離され
納税額が計算されます。退職金には一定の算出基準があり、
好き勝手に決めることはできません。が、一方で勤続年数に
応じた非課税枠や1/2課税などの優遇もあり、社長個人の
納税額は大幅に圧縮することができます。

こうして法人の納税額と社長個人の納税額を、
同時に圧縮することができるわけです。

少し専門的で長くなってしまいましたが、要するに
法人経由で不動産を所有した場合、大幅な節税効果を
得ることができ、言い換えれば高い運用効果を得ることが
できます。

もちろん法人を設立し、かつ維持すること自体にも
一定の経費がかかります。が、資産規模が一定以上になりますと、
規模の効果が働き、法人経由で不動産を所有したほうが、
有利な場合があるわけです。

少々面倒ではありますが、特に富裕層に属するかた
にとって、一つの選択肢であることは間違いないでしょう。

 

 

では、今回はこのへんで。
(201年7月24日)


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不動産の買い場は・・



みなさんこんにちは。

先週のメルマガで書かせていただいたように、
私は資産運用の王道は、「地理的かつ質的な分散」
にあると考えております。

まずは国内資産と海外資産の戦略的分散、
これが「地理的な分散」です。

これに対し「質的な分散」といいますのは、
株やヘッジファンドなど紙の資産に対し、
一定の額で現物の不動産や貴金属を保有しておくことをさします。

このような分散を心がけておくことによって、
インフレや財政破たん、金融システム上の危機など、
万一の金融ショック時に、資産の毀損を最小限に抑える
ことができるというわけです。

今回は現物資産のなか、特に不動産について少し
考えてみたいと思います。

もっとテーマを絞りますと、「不動産への投資は、
金融危機を乗り越えることができるか否か」という点です。

まずは少し昔の出来事を振り返ってみましょう。

過去においても金融不安は繰り返し起きていますが、
比較的新しいところで第二次世界大戦以降の約70年をみますと、
世界の先進国は20回にも及ぶ金融危機(注)を経験しておりますし、
そのうち以下の7回は大変深刻な事態に至りました。

(注)『ラインハート&ロゴフ著 国家は破綻する』を参照

『金融危機の発生年と震源地』

・1987年 スペイン
・1987年 ノルウェイ
・1991年 フィンランド
・1991年 スウェーデン
・1992年 日本
・2007年 米国
・2010年 欧州

このうち特に深刻なのは1992年の日本以降の3件で、
その震域は広域化し、かつ震度は徐々に激しく
なりつつあるようにも思います。

これら金融危機にみられる共通した特徴は、大量の投機的マネーの
さまざまな金融商品への流入で、事前にみられるもっとも顕著な現象は、
不動産価格の急騰です。

私たち日本人にとって身近な例は、1992年に始まる
我が国の金融危機ですが、当時も不動産価格の暴騰とその後の急落が、
危機の原因となったのは皆さんご存じのとおりです。

その後のサブプライム・ショックや欧州危機も同様で、
震源地では不動産価格の暴騰と、その後の急落が起きて
います。

ではこのような金融危機のなかで、不動産への投資によって、
果たして投資家は報われたのでしょうか・・・それとも逆に、
痛手を負ったのでしょうか。

もちろんどちらの光景もみられたのでしょうが、その明暗を分けたのは
投資のタイミングだったのではないでしょうか。

たとえば不動産相場の上昇に引かれて購入された方、
なかでもレバレッジ(借入)を効かせて購入された方は、
手痛い目にあったに違いありません。

これに対し、相場の高騰期以前に購入された方はどうでしょうか。

その後の急騰のあと、暴落が待っていたわけですが、
相場の上下動があっても、現物不動産に物理的な変化は
ありません。

そもそも不動産投資は超長期の投資ですし、インカムゲイン
即ち家賃収入を目的とした投資でもあります。

不動産相場が激しく上下してとしても、保有期間中の
インカムゲインはさほど上下せず、その意味で投資家にとって、
金融ショックを挟んだ相場変動を、あまり意識する必要はなかった
のではないでしょうか。

そのように考えますと、相場安定期に購入された方にとって、
現物不動産は本来の質的分散効果を発揮したといえるでしょう。

ヒトの心理は相場が下落した時より、むしろ上昇した時に買い意欲が
湧くようにできているようですが、このことは今後の教訓と
するべきでしょう。

即ち「不動産は相場がおとなしいときに買え」
ということではないでしょうか。

 


では、今回はこのへんで。
(2012年6月29日)


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現物不動産と国債

 【現物不動産と国債】


みなさんこんにちは。

仮に私が築10年のワンルーム・マンションを、1500万円で
取得したとしましょうか。

一般にマンションの稼働年数は60年程度と言われていますが、
ここではやや厳しく50年とみておきましょう。

上記物件は築10年ですので、今後40年程度は家賃収入を
稼いでくれるはずです。なお私は向こう40年間にわたり、
手取りベースで毎年75万円の家賃収入(従って物件の取得価格
に対する利回りは5%)を得ることができると仮定します。

一年間で75万円の家賃収入が今後40年続くとしますと、
私が受け取る収入のトータルは3000万円(注1)となりますが、
一方で物件そのものの価値は、この間徐々に減価しますので、
その分は差し引いて勘定しなくてはなりません。

注1)75万円×40年=3000万円

ここで仮に上記物件の土地持ち分を400万円程度と考えた場合、
最終的にこの物件の価値は400万円程度になるはずです。

従って上記1500万円で購入した物件は、この40年の間に
1100万円ほど価値が減少することになります。

仮に賃貸料収入から3000万円を得ることができても、
出口まで含めた実質的な取り分は1900万円程度(注2)に減る
ことになるわけですね。

注2)税金は考慮せず

このように減価償却を考慮して計算しますと、この間の年間収益は
単利ベースで約3.2%(注3)まで下がることになるわけです。

注3) (1900万円÷40年)÷1500万円≒3.2%


さてこの3.2%・・・

みなさんはどのようにお考えになりますか。

私はこの3.2%について考える場合、材料としていくつかの
切り口があるように思います。

まず稼働期間が40年にもおよぶ資産に、そもそも出口を想定
する必要があるのかという点です。

上記3.2%は、物件そのものが年々償却してゆき、
いずれ(建物は)無価値になり、土地部分のみ売却する
ことを想定して計算しています。

一方でやや乱暴ではありますが、仮に私の命が物件より早く尽きた場合、
そもそも出口など必要ないという考えもあってよいのでは
ないでしょうか。

そして出口など想定する必要が無いなら、私は私の物件の
減価を考慮に入れる必要などなく、上記物件の収益率は3.2%
ではなく、減価以前の5%とする考え方もあるわけです。

もう一つの切り口は、仮に3.2%の収益率として想定した場合でも、
他に「円建てミドルリスクの資産」で、3%以上の長期的リターンを
期待できる金融商品はあるのかという点です。

3年から5年程度の中期でしたら、国内でも低格付けの社債のように、
まれに3%以上のリターンを期待できる銘柄もなくはありません、
が数十年にわたり、長期で3%のリターンを期待することは構造上
まず無理でしょう。

従って超長期で安定的なリターンを得るという点において、
現実的には不動産の対抗馬は、日本の長期国債に絞られると
いってよいのではないでしょうか。

では仮に現在の10年債利回り、即ち年利1.1%程度で、上記1500万円
を40年運用した場合の総収入はいくらになるのでしょうか。

1500万円×1.1%(注4)×40年=660万円

注4)税金は考慮せず

上記のように40年間の手取り収入は660万円となり、
上記不動産投資(1900万円)と、ずいぶん大きな開きが出ることに
なります。

毎年の収入を比べてみても

・国債保有の場合

1500万円×1.1%=16.5万円

・不動産保有の場合

1500万円×5%=75万円

とかなりの開きがあります。

この場合仮に私が毎年の収入以外に、75万円の生活費が必要だった
とすればどうでしょうか。

国債保有の場合、毎年(75万円−16.5万円=58.5万円)ずつ
保有する国債を売り続けなくてはなりません、その結果
私が保有する国債は徐々に減ってゆき、当然のことながら
得られる利息もまた徐々に減ってゆくことになります。

受け取り利息が減るから、国債の売却額は増え、その結果
また受け取り利息は減ってゆく・・・こうして加速度的に
保有する国債の残高は減少し続けることになるわけです。

私はこのような現象を「元本の加速度減少効果」と
呼んでいますが、これは実際の運用の場面で実によく
目にする現象です。

もちろんミドルリスクの不動産と、ノーリスク(日本が破綻しない
限り)の日本国債を横並びで比較するのは間違っているでしょう、
不動産には空室のリスクや地震、火災など独特なリスクも
ありますし、また国債と違って部分的に売却換金して生活費の
足しにするということもできません。つまり不動産を購入する際には、
長期に及ぶお金の出入りを、あらかじめ予想するという面倒な
作業が求められるわけです。

従ってもし皆さんが年利1.1%のリターンで問題なく生活できるなら、
なにも好んでこのようなリスクをとる必要はありません。

逆に申し上げればそれ以上のリターンが必要な方にとって、
国内の現物不動産は有効だと私は考えています。

 


では、今回はこのへんで。
(2010年12月14日)

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ファミリータイプ・マンションの歪み


みなさんこんにちは。

前回はワンルーム・マンションのお話しを致しましたが、
今回はもう一つの選択肢として、ファミリータイプの
マンション投資についてお話ししましょう。

よく巷では『ワンルームVSファミリータイプ』という構図で
語られますが、私はそのような二者択一には、さほどの意味は
無いと思っています。

不動産といいますのはなかなか面白いもので、人それぞれの
ライフプランや投資の目標が異なるように、(同じ物件でも)
十人十色の使い方があるようです。

例えば「ある人にとっては圧倒的にワンルーム物件が好ましいが、
ある人にとってはファミリータイプの物件が好ましい」といったこと
がごく普通にあるわけです。

従って皆さんにとって『ワンルームVSファミリータイプ』
という構図にはさほど意味が無く、むしろ『不動産投資に何を求めるか』
という視点が重要になってくるのではないでしょうか。

そのような視点でファミリータイプの中古マンションをみますと、
なかなか興味深い点が見えてきます。

一般にファミリータイプの物件は、ワンルーム・マンション
と違って、以下のような点で投資には向いていない点があります。

・利回りがワンルーム物件に比べ低い点(一般にファミリータイプ
 の物件は、物件価格に比べ賃貸料収入が低く、利回りの点で
 少々物足りなさがあります)。

・物件価格がワンルームに比べ比較的高額で、仮にローンを組むにしろ、
 ある程度まとまった資金が必要である点。

・ファミリータイプのマンションは、ワンルーム・マンションに比べ
 賃貸ニーズは低く、空室リスクが高い点。

このような観点から一般に、ファミリータイプのマンションは
投資の対象となりづらく、主に購入者が自ら住むため、いわば
『実需』の資産として流通市場が形成されてきたといえるでしょう。

ところがなかには分譲されたファミリータイプのマンションに、
オーナー自らが住むことなく、賃貸物件として利用される場合があります。

その背景にはオーナーごと様々な理由があるのでしょうが、
その代表的なものは転勤による引っ越しでしょう。このような場合、
オーナーはマンションを一時的に賃貸に出し、保有を続ける場合が
あるわけです。

こうして『賃借人がついたファミリータイプの中古マンション』
が生まれることになるわけです。

ところが一方で、オーナーがこのような『賃借人つきファミリータイプ
のマンション』を、中古マンションの流通市場で売却しようとすると、
大変苦労することになります。

ワンルーム・マンションの場合、オーナーの購入目的はほぼ100%
投資目的です、従って物件に『賃借人』がついていることは、
むしろプラスに作用することになります。

これに対しファミリータイプの物件はどういでしょうか・・・

ファミリータイプのマンションの場合、冒頭申しあげた理由で、
オーナーの購入目的は投資目的ではなく、大半は自ら住まうため、
いわば居住用といういわば『実需』です。

従って既に賃借人が居座っている物件は、まずその時点で
購入対象から除外されることになるわけですね。

つまり『賃借人つきファミリータイプのマンション』は、
購入希望者が少なく、従って不人気物件ということになるわけです。

一般的にこのような物件は、賃借人がついていない物件に比べ、
20%から30%程度ディスカウントして売買されているといわれています。

これは投資の世界でいうところの、一種の『歪み(ゆがみ)』
かもしれませんね。

このような物件を敢えて取得することにより、投資家は市場で決まる
相場より低い価格で購入することができますし、賃借人が住んで
いる限り、(ワンルーム物件ほどの高いリターンではありませんが)
安定的な賃貸料収入を得ることもできます。

一般的にファミリータイプ・マンションの平均的な賃借人回転年数は
5年程度といわれていますので、平均2〜3年後には賃借人は出て
ゆくことになるでしょう。

ワンルーム物件の場合、この賃借人の退去は決してありがたいお話し
ではありませんが、ファミリータイプの場合は少々事情が異なります。

なぜなら賃借人が退去した後は、いわば居住用物件として
大勢の『実需』の購入者を相手に、物件の売却交渉をすることが
できるわけですから。

そこには比較的短期のサヤ抜きのチャンスがあるわけです。

昨今中古のファミリータイプのマンションは、新築物件と比べた
価格の安さから注目を集めています。もちろん立地や物件の状態にも
よりますが、比較的高い流動性を期待できるのではないでしょうか。

ワンルーム・マンションにも、長期的なインカムゲインを
得られるという大きな意味合いがありますが、このように出口戦略を
明確にしたファミリータイプ・マンションへの投資も、一考の価値が
あると思います。

 

 

 

では、今回はこのへんで。

(2010年10月12日)


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